LA LOCATION SAISONNIERE DE L’IMMEUBLE SOCIAL : LA STRATEGIE DE SOUS-LOCATION EST-ELLE VALABLE, SINON OPPORTUNE?

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C’est l’été et les logements de villégiature sont bien occupés sur tout le territoire. Quelques mots sur les conditions de détention et de mise à disposition de ces logements, avec quelques points d’interrogation sinon d’attention.

Le classique sujet de la location saisonnière de l’immeuble social

Beaucoup de résidences secondaires sont la propriété de sociétés (civiles à l’IR – on réservera le Cas des SARL de famille pour un autre post) sur conseils de professionnels qui visaient, non sans raisons, la stratégie de transmission – effectivement la donation-partage de parts sociales ça marche – sinon/et de financement – pourtant là, n’en déplaise, les comptes courants d’associés, ça compte. Et l’absence litigieuse de comptabilité dans la plupart des cas n’est pas l’arbre qui cache la forêt de situations plus “boarder” de stratégies cross pro-privé via des holding (même si souvent faut-il en convenir ce sont elles qui permettent la réalisation d’opérations, et dans certains marchés une survalorisation des actifs – petit aparté plus général sur ce point : une valeur refuge peut être corrigée).

Vient le temps de l’objectif de compensation des charges, sinon de rendement locatif (l’inflation joue pour tout/partout ou presque) – forcément pouvoir louer sa villa au Cap Ferret 15 K€ la semaine, ça fait réfléchir – et là on tombe sur la difficulté des conditions de la mises en location.
Sur ce point, on ne rappellera que rapidement ce que tout le monde sait : la location meublée en SCI « à l’IR », entraine sous quelques réserves « passage » à l’IS, et tout son cortège de conséquences déjà vues par ailleurs (loyers à verser, IS sur plus-value de la cession, etc.). Et le nombre de contentieux grimpant en flèche, au moment souvent des ventes, rappelle que beaucoup n’avaient pas cette notion face à la manne « airbnb ».

La stratégie questionnée de sa sous-location

On mettra juste en perspective une “stratégie” dont un exemple vient de tomber avec cet arrêt de la CAA de Marseille du 31/03/2023, celle de la sous-location meublée par un associé auquel a été loué nu le bien.
https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000047388409?init=true&page=1&query=21MA00318&searchField=ALL&tab_selection=all
La CAA valide le schéma mais il semble important de ne pas en tirer une conséquence de blanc-seing. Pourquoi ?

Le court article de RESODINFO sous la houlette de Jean-Christian GEY est passé semble-t-il assez inaperçu et c’est dommage car il relate la portée de certains arrêts anciens du Conseil d’Etat qu’il pourrait exhumer pour se souvenir que les liens juridiques étroits entre les parties est un facteur “attractif” de l’IS.

SOUS-LOCATION EN MEUBLE : LA SCI PROPRIETAIRE BASCULE-T-ELLE A L’IS ?

Si le double schéma contractuel ne souffre pas ici sur le principe de difficultés, on doit à mon sens ouvrir le débat au moins avec une observation en droit des sociétés et deux angles d’analyse fiscale, sans prétendre donc à l’exhaustivité :
– observation (même si plusieurs auteurs ont déjà écrit sur la mise à disposition du bien par une SC IR à un associé) : on peut légitiment s’interroger sur l’intérêt social d’une société de louer nu – a fortiori, quid de son intérêt si un prêt à usage/ex « commodat » devait être consenti – à un des associés qui va d’une certaine manière “se faire de l’argent” sur son dos en sous-louant…et ça “peut” rebondir sur le sujet fiscal :
– angle d’analyse 1 : opportunité fiscale ? : on voit bien ici que le schéma sous réserve de sa validité va entrainer un double niveau de fiscalité d’une part de la société (quel est d’ailleurs le juste loyer appliqué ? ; et le pouvoir de réévaluation de l’administration ? – donc par transparence les associés) et au niveau de l’associé. => est ce pertinent financièrement? il faut faire les calculs (versus quoi? => le retrait d’actif…?). Tout dépendra donc des schémas locatifs envisagés, mais si ça devient « optimisant », (et, si ce n’est un “gap” de revenus nets non fiscalisés, une cession à court terme avec une forte PV latente taxée au régime PV particuliers pourrait l’être) on passe au 2ème point :
– angle d’analyse 2 : abus de droit fiscal ? : en fonction de la configuration (bail /commodat circonstancié ? absence de loyers nus payés très antérieurs et postérieures à la période de sous-location ? identité locataires et associés majoritaires ?) ne pourrait-il pas être caractérisé ?, et pour des professionnels de l’immobilier, et les clients les plus assistés, faut-il prestement écarter l’applicabilité de l’article L 64 LPF… avec les sanctions y afférentes ?

La vente de immeuble social de villégiature/de résidence principale

Par ailleurs, si les divers écueils/limites opérationnelles devaient être surpassés, et on éludera ici celle du projet gouvernemental d’homogénéisation de la fiscalité des différents types de location, devaient pouvoir être évités, il restera la situation dans laquelle cette résidence secondaire devait devenir au hasard des modes de vie, la résidence principale.

A ce sujet, et si la définition relève semble-t-il de plus en plus de l’aura de Linky, le schéma d’exonération y afférent ne se satisfait pas, à date, de ces conditions de schémas locatifs puisque l’associé d’une telle SCI à l’IR pour s’en prévaloir doit occuper gratuitement le bien cédé (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 num 140 – mais ça marche avec un prêt à usage).

Etre en société ou pas et être à l’IS ou ne pas l’être…

Une fois à bord, de sérieux arbitrages devront donc être faits avec des chiffrages précis et forcément des inconvénients.
Mais tant qu’on n’y est pas, qu’on est à l’heure des premiers choix, mieux vaudra soit demeurer à quai, sans société pour s’éviter les turbulences…soit bien se faire accompagner pour établir une structuration initiale différente parfois plus pertinente.

Toujours la question du financement, des financements… Et parfois même si l’horizon fiscal/économique est sombre, certains préfèreront la clarté et les bleus de l’horizon du jour, les pieds dans l’eau. Loin des turpitudes fiscales et dans un bien chèrement acquis mais qui profite à soi et à d’autres. Question d’objectifs de court/moyen/long terme ; question éventuellement de TRI (y intègre-t-on les risques fiscaux ?).

A tout le moins, quelle que soit l’étape, le plus important est d’être éclairé au maximum, et c’est le cœur de la mission de l’ingénieur patrimonial : du droit et des chiffres appliqués à une situation initiale et des objectifs.

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